Patrimony & Commerce 2014

Cabezal Patrimony 2014
Los ponentes coincidieron en resaltar que los edificios sin certificación ambiental dentro de unos años van a tener un descuento importante. No se van a poder colocar en el mercado, ni a los usuarios ni a los fondos de inversión porque simplemente no los van a querer. La jornada se celebró los pasados 30 y 31 de octubre en el marco del BMP.

LOS EFECTOS ECONÓMICOS DE LA REHABILITACIÓN EN OFICINAS

Patrimony_and_Commerce_2014_Page_1_Image_0003DAVID ALAMINOS, Jefe de proyectos en soluciones integrales de servicios energéticos, Gas Natural Servicios, presentó la mesa inaugural y planteó su objetivo: hablar de la rehabilitación de oficinas desde los puntos de vista del diseñador, del promotor y del usuario.

 

 

Patrimony_and_Commerce_2014_Page_1_Image_0001NUEVA SEDE CENTRAL DEL BANCO DE SABADELL
EUGENI BACH, Arquitecto director en Bach Arquitectes, que presentó el proyecto de la nueva sede central del Banco de Sabadell en Sant Cugat del Vallés, donde se planteó la transformación de un espacio industrial en uno natural. Del edificio inicial se mantuvo intacto el volumen del perímetro de la parcela que da frente a la autopista, y el cuerpo central (una nave industrial ligera), muy cercano al primero, se eliminó y se sustituyó conceptualmente por naturaleza en forma de jardines. El programa se organizó en dos grandes paquetes. Vestíbulos y oficinas forman un volumen casi cúbico que ocupa solamente una pequeña porción del espacio que anteriormente tenía la nave, liberando el resto para crear el ambiente natural, que desciende con sus jardines en varios puntos hasta este nivel inferior. En el nivel inferior, bajo el patio-jardín, hay los servicios comunes para los trabajadores y plantas de aparcamiento. La fachada del cuerpo de oficinas es ventilada e igual en las distintas orientaciones, con su hoja interior siempre en sombra y la hoja exterior de deployé de gran formato, que consigue cambiar el aspecto de la fachada según el ángulo de incidencia solar. Las oberturas se protegen con un sistema de lamas replegables y orientables.

Patrimony_and_Commerce_2014_Page_1_Image_0002ALEX CIURANA, de PGI engineering desgranó con más detalle los aspectos de técnicos y de instalaciones del mismo proyecto. Puso de relieve el trabajo realizado en todo el abanico de posibilidades, incluyendo orientaciones, morfología, envolvente, materiales, sistemas y equipos de instalaciones, diversificación de energías y gestión. Los resultados alcanzados son una certificación ambiental LEED GOLD, la alta Calificación energética (B), y ahorros del 30% de agua, 27% de energía y 44% de emisiones respecto a un edificio convencional. Se trabajó en sistemas pasivos como la utilización del jardín como cubierta verde sobre el 75% del programa bajo rasante, y la fachada ventilada, eliminando así cualquier sobrecalentamiento. Estas medidas, junto con las protecciones solares de las oberturas, reducen la demanda energética en verano en un 40%. La simulación energética permitió reducir notablemente tanto la potencia de los equipos de generación de calor y frío como la de los elementos terminales. Teniendo además en cuenta las simultaneidades de carga se bajó de unos 1000Kwh/m2 año a tan solo unos 300Kwh/m2 año. Estos resultados se consiguieron mediante multiplicidad de instalaciones de las cuales destacó la de ventilación y climatización. ”El edificio tiene una demanda en régimen de calor inferior en un 40% de lo que sería un edificio equivalente según normativa.” “Podemos controlar orientaciones, morfología de los edificios, diseño de la envolvente, definición de los materiales, selección de los sistemas, los equipos y las propias instalaciones, elección y diversificación de las fuentes energéticas (…) incoroporación de sistemas de control y regulación de las instalaciones”

Patrimony_and_Commerce_2014_Page_2_Image_0001EDIFICIO DE OFICINAS PORTA FIRAL
MARIJO PÉREZ ASENSIO, Directora Delegación de Cataluña en Iberdrola Inmobiliaria en Barcelona, compartió con los asistentes un punto de vista muy interesante acerca de las oficinas sostenibles, por ser éste extremadamente amplio, ya que sus responsabilidades alcanzan desde el planteamiento de la inversión, hasta la gestión final del edificio como usuario final, pasando por la elaboración del proyecto de la mano de los técnicos y su construcción. Los usuarios de las oficinas se siguen guiando principalmente por criterios de situación y precio, pero cada vez más se valoran los aspectos ambientales. Los edificios sostenibles tienen un retorno de la inversión más seguro, por tener una mayor ocupación y una mayor fidelidad en los alquileres. Las certificaciones se valoran, sobre todo entre los inversores extranjeros, y la tendencia va a ser llegar a los mejores niveles posibles.

Declaró que Iberdrola inmobiliaria es punta de lanza en estos aspectos y que promueven edificios eficientes siguiendo su responsabilidad corporativa. Del edificio de Porta Firal en la Zona Franca de Barcelona, de Oscar Tusquets y promovido por Iberdrola Inmobiliaria destacó su Calificación Energética A y su certificación BREEAM Very Good. La conexión a la red Districlima permite considerarlo de emisiones cero a la atmósfera, además de reducir de manera drástica toda la problemática de la gestión energética, y llegando a un coste por este aspecto de menos de 1€/m2mes. “Hay usuarios finales que están dispuestos a (…) tener en cuenta como un valor relevante que el edificio sea eficiente, que el ciclo vital del mismo facilite la habitabilidad (…), “La tendencia será marcar el estándard más alto cada vez, y más próximo a la certificación A”

Patrimony_and_Commerce_2014_Page_2_Image_0002CERTIFICACIÓN LEED EN OFICINAS EDIFICIO ALTA DIAGONAL
PABLO IZQUIERDO, Consultor en Sostenibilidad en CBRE nos contó su experiencia en la rehabilitación del edificio Alta Diagonal, que ha alcanzado una certificación LEED ORO de operación y mantenimiento para edificios existentes. El edificio, antes sede de Caja Madrid en Barcelona, fue adquirido por DEKA en el año 2010, y CBRE les ha acompañado durante todo el proceso de recuperación de éste activo. Junto a la creación de la marca Alta Diagonal se abordó una importante rehabilitación del edificio. Ésta incluyó cambio del sistema de climatización y de su control, nuevas dotaciones para usuarios, incorporación de una zona ajardinada y de un parquing municipal, mejoras en movilidad y transporte, actuaciones en el atrio, adopción de captación de energías renovables, recuperación de agua y mejora de la calidad del aire interior. El consumo energético, con la referencia del consumo real del año 2011, ya en el 2013 se redujo en un 19’6% en las zonas comunes y en un 10% en las superficies alquiladas. En el 2014 se alcanza un ahorro del 28’8%. Se ha constatado una mayor ocupación de los espacios, una actualización de rentas, una fidelización de 17 inquilinos y la captación de otros 14 nuevos, y un reconocimiento por parte de todos ellos de la bondad de las mejoras. “El consumo base se ha reducido y el consumo con los grados-dia (…) no es solamente estacional. Es una reducción real gracias a la optimización de los sistemas, (…) de los equipos y del sistema de control”.

Patrimony_and_Commerce_2014_Page_2_Image_0003FUNDACIÓN ESCUELA INTERNACIONAL DEL CAMP
JAUME VILELLA, Director General de la Fundación Escuela Internacional del Camp y responsable del modelo pedagógico Sócrates Educa, explicó el proyecto de la escuela de la Fundación Escola Internacional del Camp en Salou, que se completó en solo 10 meses (proyecto, construcción y puesta a punto) gracias a la colaboración de RQP arquitectos, Duarte Ingenieria y Gas Natural Servicio como ESE. Ésta es una iniciativa de la sociedad civil que busca impactar positivamente sobre el territorio con su oferta educativa singular. El edifico se basa en el modelo pedagógico Sócrates Educa, propio de la fundación, y su esquema de claustro, circulaciones semicubiertas, puntos de encuentro, aulas, pasillos y patio están pensados para que estudiantes, padres y profesores tengan una vivencia plena de la educación. Patios, voladizos y brise-soleils permiten un control de la sombra y la ventilación y evitan deslumbramientos y sobrecalentamientos. Las aulas (únicos volúmenes climatizados) siempre tienen vistas al exterior, y su transparencia, consigue que la iluminación natural de los espacios de circulación alcance su interior. La mejora de los sistemas de instalaciones se ha podido llevar a cabo gracias a la participación de Gas Natural Fenosa, que colaboró en el proyecto actuando como ESE (Empresa de Servicios Energéticos) adquiriendo, instalando, manteniendo y gestionando los equipos, y comprando la energía necesaria para su operación. Con este pacto la fundación obtiene una total garantía de suministro energético, y un ahorro de entre el 3 y el 14% en la facturación anual. “Con presupuestos muy menores también se pueden hacer cosas interesantes.” “Pudimos pensar un modelo constructivo que nos diese solución a cómo nos habíamos imaginado que tenía que ser la escuela.”

REHABILITACIÓN DESDE LA ARQUITECTURA. RESPUESTA Y ADECUACIÓN AL MEDIO

Patrimony_and_Commerce_2014_Page_3_Image_0004ESTEFANÍA ALCARZO, Arquitecto del departamento de prescripción de Lafarge presentó esta mesa y subrayó la importancia de las medidas pasivas en la arquitectura, en donde el entorno tiene mucho que decir.

 

 

 

Patrimony_and_Commerce_2014_Page_3_Image_0003LA PEDRERA
MIQUEL RAFA, Biólogo, Director del Área de Territorio y Medio Ambiente de la Fundación Catalunya La Pedrera, inició su intervención con una introducción a la arquitectura de formas orgánicas tan presentes en la obra de Gaudí, en donde la forma y la función siguen los patrones naturales de curvas y ergonomía, y en donde las soluciones hoy llamadas bioclimáticas estában presentes en cada detalle. Resaltó la existencia de recientes disciplinas cómo la biomímetis o biomimética, que exploran este camino. Explicó que para abordar la mejora ambiental del edificio sede de la fundación se hizo una auditoría en donde se analizaron los consumos en electricidad y gas para los distintos requerimientos de iluminación, climatización y agua caliente sanitaria. A partir de ella se definió una batería de proyectos para ir implementando progresivamente. Entre los proyectos previstos se aborda el de la renovación de la iluminación exterior del edificio ahora existente, de más de 20 años de antigüedad, por un nuevo sistema de iluminación LED de alto rendimiento, con un mínimo mantenimiento, una máxima durabilidad y una mucho mayor versatilidad de uso.

Patrimony_and_Commerce_2014_Page_3_Image_0001RENOVACIÓN MEDIANTE EL INTERIORISMO
JAIME BIERESTAIN, interiorista Director en Beriestain Interiorismo, hizo interesantes reflexiones más allá de la aplicación de sistemas eficientes de iluminación y ahorro de agua, incidiendo en los aspectos más subjetivos del confort. Nos habló de calidez de los espacios, de color, de texturas y demás aspectos que contribuyen decisivamente en la percepción de los ambientes y en conseguir los niveles de confort deseados. Respecto a los sistemas de iluminación destacó la reciente evolución de la tecnología LED, que ya ha superado las primeras versiones que a menudo eran sinónimo de frialdad, y que hoy en día pueden conseguir sensacionales ambientes a la vez cálidos y brillantes, antes patrimonio casi exclusivo de los sistemas halógenos.

Resaltó la durabilidad extremadamente alta de los equipos LED como un punto muy importante a tener en cuenta, más allá de su bajo consumo, siempre y cuando se instalen correctamente. Hizo mención de la necesidad de ir hacia sistemas de control y regulación como dimmers, temporizadores, controles de presencia y movimiento, o detectores de la luz natural existente. Acerca de la elección de los materiales puso énfasis en la tendencia a reclamar cada vez más la exigencia de contar con eco-labels o certificaciones con reconocimiento internacional. Comentó los ejemplos como el funcionamiento de una fábrica de producción de cuero sostenible para arquitectura y de la reciente intervención en la iluminación de las zonas comunes del hotel Vincci Bit Barcelona.

Patrimony_and_Commerce_2014_Page_3_Image_0002CENTRO DE CULTURA CONTEMPORÁNEA DE BARCELONA
MARIO COREA, Ingeniero Industrial y Jefe de la Unidad de Producción Expositiva del CCCB – Barcelona, ya desde el inicio orientó su exposición a temas no tan técnicos sino más emocionales y conceptuales. Estableció un paralelismo entre arquitectura y medicina, señalando que las cuatro fases fundamentales son educación, prevención, cura y rehabilitación. Comentó la importancia de no sólo curar y rehabilitar, sinó de educar en arquitectura desde la infancia, para así poder prevenir actitudes como las que han colaborado a la situación actual del sector, como la construcción de edificios y infraestructuras a todas luces innecesarias y cuanto menos sobredimensionadas respecto a las necesidades reales. La cura y la rehabilitación pasa según él no sólo con la resolución técnica de las patologías, sino por reconocer los errores que se hayan podido cometer, y redefinir y dar nuevos usos a lo ya construido para reutilizarlo. Defendió la necesidad de actuar con los mínimos recursos imprescindibles para resolver los proyectos. Como ejemplo de esta actitud explicó una propuesta que se presentó dentro del Master de diseño y provisión de espacios del CCCB, en el que se planteó la rehabilitación de una estación de metro, sin límites materiales ni económicos, y dónde se propuso su renovación y dignificación con un sencillo código de colores añadido a lo ya existente. No solamente hizo comprensible el funcionamiento de las instalaciones sino que cambió totalmente la percepción del usuario.

LOS EFECTOS ECONÓMICOS DE LA REHABILITACIÓN EN CENTROS COMERCIALES Y RETAIL

Patrimony_and_Commerce_2014_Page_4_Image_0001ZIELO SHOPPING POZUELO, UN EJEMPLO DE SOSTENIBILIDAD.
JAVIER DE DIEGO, Director de Construcción en Hines – Madrid España inició su intervención preguntándose ¿Porqué los gestores de centros comerciales se ponen a mejorar la sostenibilidad de sus centros, si no se venden más productos, ni hay más visitantes, y si todavía está por demostrar que la superficie se pueda alquilar más cara? En su caso “existe un convencimiento íntimo por parte del propietario de la empresa de que la sostenibilidad es algo importante.” Además, el Brown discount sí se acepta. Si no se tiene un edificio sostenible pronto se estará fuera de mercado. Destacó que hay un interés creciente por cuantificar y certificar los edificios, que supone un esfuerzo económico asumible en construcciones de cierta calidad. Comentó el ejemplo del centro comercial Zielo en Cienpozuelo, que tiene la certificación LEED CS GOLD, y calificación energética B. Destacó como fundamental para los edificios el tener capacidad de adaptación para un entorno cambiante para garantizar su durabilidad en el tiempo. Según Javier de Diego la sostenibilidad tiene sentido si va más allá de la economía inmediata de un proyecto. Tiene sentido porque es lo correcto, y no podemos dejar de hacerlo. Y sólo es posible porque hay implicación colectiva desde los propietarios hasta el último empleado. No basta con un “Green washing”. Debe ser colectiva y debe compartirse para que toda la sociedad se vea beneficiada.
Patrimony_and_Commerce_2014_Page_4_Image_0002REVITALIZACIÓN DE CENTROS COMERCIALES
LUIS MANUEL BARAJAS CALDERÓN, Facility Manager Auxideico Grupo ECE – Madrid, España. Nos habló de la revitalización de centros comerciales como “el arte de mantenerse joven, creando valor perdurable”. Su planteamiento parte de un enfoque abierto, no sólo respecto la sostenibilidad, sino de englobar “como hay que alinear y compatibilizar todos los factores que convergen en un centro comercial para hacerlo exitoso”. Hay un factor de obsolescencia fundamentalmente estético, que requiere de actualización constante para no quedar desfasado, y por tanto “Un centro comercial nace, crece y se reforma… o muere”. Hay que optimizar el aprovechamiento máximo de lo ya construido. Las reformas se deben programar ya desde la creación de los centros, de modo coordinado incluso la duración de los contratos de alquiler. El proyecto de arquitectura se aborda en base a detallados estudios de mercado, para saber lo que busca el cliente: Nuevas marcas y servicios, nuevos ambientes, experiencias únicas, nuevas tecnologías y aplicaciones, etc. Se están abordando incluso retos como la irrupción del e-commerce, con showrooms en donde ver y tocar el producto o puntos de recogida de compras online. Detacó que la implicación del Facility Management desde el minuto cero al plantear una reforma es fundamental.

RECURSOS Y ACCIONES PARA LA RENTABILIDAD DE OFICINAS

Patrimony_and_Commerce_2014_Page_5_Image_0005ALEJANDRO POCIÑA, Presidente de AF Steelcase, moderó la mesa, recordando los distintos aspectos de los espacios, desde sus características técnicas y sostenibles, hasta su relación con las personas, que afectan a su modo de trabajar y a su bienestar.

 

 

Patrimony_and_Commerce_2014_Page_5_Image_0001CAMPUS REPSOL
JESÚS ROMÁN, Arquitecto Director de Proyectos en el Estudio de Arquitectura Rafael de La Hoz, nos habló del nuevo Campus Repsol en Madrid: Un edificio de oficinas con certificación LEED PLATINO que no sólo es lugar de trabajo, sino de vida. Esta voluntad de la propiedad empieza por la selección de la ubicación del edificio, en un entorno urbano consolidado, céntrico, con fácil acceso y cercano a múltiples servicios ya existentes, así como a las redes de transporte público. La voluntad es crear un jardín urbano, generador de sombra, en simbiosis con el entorno. Los cuatro bloques de oficinas limitan el perímetro de la manzana, dejando libre el centro sin cerrar las esquinas, y creando así fugas visuales a toda altura hacia el exterior. El jardín central contiene vegetación variada y agua en movimiento y su perímetro se resuelve a modo de claustro que protege de lluvia y sol. En la planta 3 el volumen cerrado de los bloques se retranquea creando nuevas terrazas, usadas como zona de trabajo exterior, envueltas en el pórtico estructural, que se mantiene constante y actúa como protección solar, junto a voladizos, cristales reflectantes y demás mecanismos.

Patrimony_and_Commerce_2014_Page_5_Image_0002USO Y GESTIÓN DE OFICINAS
FRANCISCO VÁZQUEZ, Presidente 3G Office, nos habló de las nuevas tendencias en el uso de los edificios de oficinas. “El trabajo es una acción, no un lugar al que vamos”: Éste es el origen del cambio de visión que las grandes compañías ya han hecho, y que a la práctica representa la reducción de la superficie de sus sedes a casi la mitad de lo que eran. El modelo tradicional representa tener espacios concretos ligados a un trabajador, que están vacíos la mayor parte del tiempo. La movilidad obligada que esto representa tampoco es sostenible. El nuevo modelo flexible es la libre elección del lugar y del horario para realizar el trabajo. Se basa en la no asignación de espacios concretos a personas concretas. Es un cambio no siempre fácil de aceptar culturalmente, ya que es una transformación que afecta a las personas, a la tecnología y que implica un cambio en el concepto de la propiedad del espacio. La oficina se convierte en un lugar de encuentro, al que trabajadores y clientes van para compartir experiencias, y que mantiene el sentido de pertenencia al grupo. Diseño y calidad son ahora factores clave a mantener. En los casos de Kellog’s y Microsoft se consiguen ratios de hasta 6’7m2/empleado, percibiéndose sin embargo casi el triple por su uso no simultáneo.

Patrimony_and_Commerce_2014_Page_5_Image_0003OFICINAS MASSIMO DUTTI
ENRIQUE BATLLE, Dr. Arquitecto Director en Batlle i Roig Arquitectos, presentó las nuevas oficinas centrales de Massimo Dutti en Tordera (Barcelona), en las que aplicaron lo que llamo sostenibilidad lógica, desde la propia construcción del edificio, alcanzando la certificación LEED GOLD. Es un edificio palafítico, con el parquing bajo él, y con un patio central

que proporciona acceso, ventilación e iluminación. El layout se definió en base a un análisis de muchos otros edificios del grupo Inditex, en dónde se detectaron tres franjas de actividad distintas, que necesitan de espacios con diferentes características: Open space, servicios y circulaciones, y espacios cerrados específicos. Tres de las fachadas son opacas, con ventanas controladas con lamas y ventiladas, y se muestran continuas doblándose en las esquinas. La fachada norte es la acristalada y da sobre el open space de trabajo compartido, en dónde el mobiliario lo acaba de definir y en dónde el suelo libre es también utilizado para presentar las colecciones. Prefabricación, repetición y aplicación del sistema de contratación ágil a través de una constructora propia hicieron posible completar proyecto construcción en solo 12 meses, y con un coste final de 750€/m2, un 35% menos que un edificio convencional.

Patrimony_and_Commerce_2014_Page_6_Image_0001PARÁMETROS Y PROTOCOLO EN OFICINAS.
MÓNICA BONAFONTE, Directora de formación de la Escola SERT COAC hizo un análisis a nivel general de los temas ambientales, recordando el previsible aumento demográfico, la concentración de la población en ciudades y la creciente capacidad de consumo per cápita, contrastándolo con la capacidad productiva del planeta, pudiendo llegar a una proporción de 5 a 1, nada alentadora. Insistió en que conseguir los objetivos de ahorro sólo será posible con la implicación de todos los actores, no solamente los técnicos. Resaltó que los cambios en edificios de empresa sólo se van a producir por tres motivos: Obligación (leyes, muchas europeas, normativas, reglamentos), interés (por RSC y ahorros económicos), o emoción (voluntad de hacerlo). Hay que dar el salto del análisis de los edificios mediante certificaciones o auditorías a la acción, aplicando medidas concretas. El potencial de ahorro en edificios de oficinas, comercios y hoteles está entre el 35% y el 55%. En cuanto a la inversión necesaria sugirió la posibilidad de iniciar los cambios con la optimización de gestión y uso de los edificios, y así generar un ahorro a reinvertir en actuaciones más costosas.

Patrimony_and_Commerce_2014_Page_6_Image_0002DKV OFICINAS ZARAGOZA
CARLOS MARTÍNEZ, Consejero Delegado y Director de Servicios Generales DKV Seguros, nos presentó las oficinas de DKV en Zaragoza que siguen el compromiso de la empresa con el desarrollo sostenible, y en donde la primera decisión fué reciclar un edificio ya existente. Se subió su clasificación energética de D a A, está en vias de obtener la certificación LEED GOLD, y ya cumple con muchos otros estándares sobre accesibilidad universal, medio ambiente, y gestión ética de la obra. Uno de los más relevantes para DKV es el reconocimiento de los empleados como el 3rd best place to work. Se incorporan diversas tecnologias eficientes, como iluminación LED con regulación DALI, suministro eléctrico por SAI, free cooling, calderas de biomasa con pellet de producción local, 6 depósitos de inercia, gran aislamiento térmico, cristales con filtros solares, moqueta para mejorar las condiciones térmicas y acústicas, medidas de ahorro de agua y para tener un ambiente saludable (Polarización activa, filtro UV antibacteriano, garantía de HR mínima del 50%), etc. Se favorece la movilidad sostenible (parquing para bicicletas con duchas y car-sharing) y también se trabaja en la percepción subjetiva inconsciente para reducir el nivel de estrés y mejorar la productividad usando materiales naturales, incentivando al ejercicio físico ligero e incorporando diversas obras de arte en el edificio.

LA MIRADA DE LA PROPIEDAD. ESTABLECIMIENTO DE NUEVAS BASES HACIA LA RENTABILIDAD

Patrimony_and_Commerce_2014_Page_6_Image_0003ALBERT GRAU, Director de Operaciones de Envolvalia, Rockwool presentó la sesión recordando que en el estado español “el sector terciario gasta aproximadamente el 10% de la energía” y que “los subsectores de retail y oficinas juegan un papel realmente importante, y el uso sostenible de su patrimonio es un factor a tener muy en cuenta.” Añadió que hay que “asumir retos que limiten sus huellas residuales y energéticas sin olvidar la gestión y la explotación, pero obviamente sin olvidar la rentabilidad.”

Patrimony_and_Commerce_2014_Page_6_Image_0004GESTIÓN SOSTENIBLE COMO ESTRATEGIA EN OFICINAS. VISIÓN PROPIEDAD
LUÍS BASAGOITI, Miembro AEO y Vicepresidente y CEO de MAPFRE SGA, empezó su intervención con un listado de proyectos pioneros en el campo de la sostenibilidad y los confrontó con la pregunta “¿El ahorro producido compensa el exceso de inversión?” para clasificarlos en dos grupos: los construibles y los no construibles. La diferencia fundamental entre ellos es la viabilidad tanto técnica (estructural) como principalmente económica. Según el Sr. Basagoiti las tres condiciones a cumplir para que un proyecto sea interesante para una empresa son un TIR mayor que el coste medio de capital de la empresa, un periodo de retorno corto y una inversión financiable y alcanzable. Antes de emprender la tarea de hacer un edificio eficiente “hay que integrar arquitectura, instalaciones, estructura del edificio y prefabricación (preferentemente ligera) como variables principales”, y colocar el resto de variables en un segundo plano, como opcionales. “Todos los ejercicios teóricos luego hay que mirarlos con la óptica del dinero, que es el que finalmente manda.”

Patrimony_and_Commerce_2014_Page_7_Image_0001GESTIÓN SOSTENIBLE COMO ESTRATEGIA EN OFICINAS. VISIÓN GLOBAL
TOMÁS HIGUERO, Vocal Junta Directiva AEO y CEO de Aire Limpio nos dio su visión global sobre la implementación de la certificación ambiental de edificios de oficinas. Repasó las causas del arraigo de LEED en EEUU para ver si se puede dar el mismo proceso en España. Allí los primeros en aplicar LEED fueron grandes empresas y el mismo gobierno, hasta generar una demanda de base y provocar el Brown discount que ya sufren los edificios no certificados. En EEUU hoy están certificados 1 de cada 3 edificios nuevos, y se estima que en el 2016 llegarán a ser el 50%. En España ya se detecta un esfuerzo de las grandes empresas por acogerse a esta tendencia, y cada vez son más las que lo valoran para un futuro cercano. El cumplimiento de la RITE ya es casi un LEED básico, y el sobrecoste que representa obtenerlo es asumible. En cuanto a la rentabilidad planteó “¿Son rentables ya desde el estricto punto de vista inmobiliario éste tipo de edificios?” Una vez más EEUU nos lleva ventaja, y allí se constata que los edificios sostenibles aportan mayor liquidez y capturan rentas más altas. Además el menor absentismo y mayor productividad de los trabajadores al final resultan económicamente mucho más relevantes que el ahorro por eficiencia energética del edificio. “Los edificios tradicionales dentro de unos años van a tener un descuento importante, no se van a poder colocar a aquellos usuarios Premium porque simplemente no los van a querer.”

Patrimony_and_Commerce_2014_Page_7_Image_0002NUEVOS CRITERIOS EN INVERSIÓN DE OFICINAS
MIGUEL A. GARCÍA, Director de Patrimonio y Expansión Iberdrola Inmobiliaria recordó que en el sector inmobiliario, pese a que la sostenibilidad está en el core bussiness de muchas empresas, si un edificio no es rentable no se hace. La sostenibilidad técnica es un factor que tiene su importancia, pero que viene después de muchos otros factores de mayor peso en los que no podemos incidir, como son los riesgos asociados al país, al sector, al activo y a la localización. Entonces, “¿Cómo afecta la eficiencia a los ingresos del edificio? ¿Realmente alguien paga más por un edificio eficiente? Sí, pero no lo sabe.” La renta de un edificio sostenible no se distingue mucho de otros edificios similares, pero los gastos operativos sí se reducen, y por tanto el beneficio crece. Comentó el caso de la Torre Iberdrola en Bilbao (LEED PLATIUM) refiriéndose a tres indicadores para él fundamentales: la eficiencia de superficie (tanto por ciento de superficie alquilable respecto la total), la eficiencia operativa (tanto por ciento de gastos repercutibles al inquilino) y la eficiencia técnica (en energía, agua, materiales y resíduos) medida en base a certificaciones. Merece la pena certificar un edificio, pese a la complicación en proyecto, obra y gestión que representa. Concluyó recordando que más allá de la RSC, la sostenibilidad es cada vez más un imperativo legal, y que muchos fondos de inversión, si no hay certificación ya no compran.

Patrimony_and_Commerce_2014_Page_7_Image_0003INVERSIÓN CON RETORNO. CENTRO PUERTO VENECIA
MIGUEL A. MARTÍNEZ. CBRE, Ingeniero Operations Manager en el Centro Comercial Puerto Venecia en Zaragoza nos contó su interesante experiencia en el shopping resort más grande de Europa y defendió que la clave del éxito fue la concepción de la gestión del proyecto, de la cual la propiedad era muy consciente, ya que no quería un proyecto a corto plazo ni convencional, sin precedentes por su escala. Se consiguen consumos energéticos por m2 de la mitad que centros parecidos, y ahí el diseño del edificio tuvo un papel crucial. Los vientos dominantes de su ubicación (climáticamente un desierto) se hacen jugar a favor del edificio, de modo que “mantenemos los parámetros de confort que nos dice el RITE pero forzando las ventilaciones cruzadas, ascensionales, tangenciales (…) y con una sobreinversión pequeña en tema de aislamientos no necesitamos prácticamente refrigerarlo en verano.” Se trabaja con la previsión climatológica a varias horas vista e “Incluso el número de gente que esperamos diariamente nos hace que el edificio lo inerciémos térmicamente en los momentos más económicos y de la forma más económica.” La instalación fotovoltaica de 400KW consigue que en días soleados el centro se autoabastezca al 100%. Se crearon sinergias con el canal de regantes próximo, del que se aprovecha el agua para riego de las zonas verdes y para crear el lago lúdico del complejo. Se cuenta también con una pista de hielo al aire libre, cuya generación de calor residual se aprovecha para calefactar parcialmente el centro. La iluminación de todo el parquing de 2000 plazas fué en el 2010 pionero en contar con tecnología LED, y con un sobrecoste cero, ya que se necesitó mucha menor potencia de contratación, menor dimensionado de los equipos de transformación, regulación y control, y consumiendo sólo 35KW.

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